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Immobilier hospitalier: comparaison des 4 procédures possibles pour les opérations de construction ou de réhabilitation

Crédit : Geneviève De Lacour/TecHopital
Crédit : Geneviève De Lacour/TecHopital

MENTON (Alpes-Maritimes), 5 novembre 2020 (TecHopital) - Nicolas Best, président de la commission ingénierie et architecture (CIA) de la conférence des directeurs généraux (DG) de CHU, a présenté en avant-première aux Journées de l'architecture en santé une synthèse (JAS), une analyse des avantages et inconvénients des quatre procédures utilisées par les maîtres d'ouvrage pour la réalisation de projets immobiliers neufs ou en réhabilitation.

"L'année dernière ici-même, à la première édition des Journées de l'architecture en santé, j'ai entendu une architecte nous expliquer que tous les marchés passés en conception-réalisation appauvrissaient les projets, que tout ce qui est dialogue compétitif issu des nouvelles procédures des directives européennes tiraient les projets vers le bas. Et tout ceci dans un sentiment assez affectif d'expertise", a expliqué Nicolas Best, le 26 octobre en introduction de son analyse.

Donc, "pour désacraliser ce sujet, j'ai demandé à avoir une analyse factuelle sur la base des références contenues dans la base Oscimes et de références complémentaires d'experts, des différentes opérations, des différents modes de dévolution classiques (conception-réalisation, entreprise générale en loi MOP, loi MOP en macro-lots ou en lots séparés) et les avantages et inconvénients de chaque procédure vus du maître d'ouvrage et non pas vus par les cabinets d'architecture", a-t-il ajouté.

"Cette analyse sur le choix d'une procédure se veut factuelle et non affective", a insisté Nicolas Best.

Réalisée par la commission architecture et ingénierie (CIA) de la conférence des DG de CHU, cette étude a été menée "sans a priori à partir de 100 opérations contenues dans la base Oscimes, mais pas seulement. C'est une première synthèse qui méritera d'être actualisée", a fait remarquer Nicolas Best.

"Nous avons analysé les vrais coûts travaux hors taxe rapportés à la surface dans œuvre (SDO) suivant les résultats de chaque opération."

"Nous avons repris l'ensemble des procédures que poursuit un maître d'ouvrage qui rassemble le budget nécessaire, fait des analyses par rapport à ses besoins fonctionnels avec l'aide d'un assistant à maîtrise d'ouvrage avant même d'élaborer le programme".

L'analyse a ainsi été décomposée en fonction des quatre modes de dévolution classiques, en choisissant des opérations en fonction de leur taille, de leur volume financier et de leur secteur (hospitalier ou médico-social), "en essayant de comparer ce qui était comparable".

Pour un marché en conception-réalisation, les avantages vus du maître ouvrage sont:

  • un seul marché intégrant les études et les travaux donc un seul interlocuteur
  • un engagement contractuel sur les coûts et les délais dès la phase concours
  • une coordination des conceptions et des entreprises sous-traitantes
  • le remplacement rapide en cas de défaillance d'un corps d'état
  • si le contrat est bien rédigé, l'opération bien suivie et le risque d'aléas bien encadré, on constate une bonne performance des coûts et des délais

Les inconvénients sont:

  • il est absolument nécessaire d'avoir un programme précis et donc plus fermé
  • en l'absence de maîtrise d'œuvre indépendante, il y a nécessité de s'entourer d'une assistance technique à maîtrise d'ouvrage avec de larges prérogatives
  • nécessité de maîtriser les risques en amont du projet
  • les modifications du programme sont très coûteuses

Pour un marché unique en loi maîtrise d'ouvrage publique (MOP), les avantages sont :

  • un seul marché, un seul interlocuteur pour le maître d'ouvrage
  • le remplacement rapide en cas de défaillance d'un corps d'état
  • une synthèse centralisée qui facilite la maîtrise du process et le respect des délais, essentiel pour les opérations importantes

Les inconvénients :

  • manque de transparence qui peut être source de contentieux
  • manque de concurrence
  • coût qui apparaît plus élevé
  • difficultés à garantir un niveau de prestations de bon niveau dans les corps d'état techniques
  • efficacité à démontrer dans les travaux de réhabilitation car la coordination doit être en partie réalisée par le maître d'ouvrage qui connaît les lieux
  • modifications en cours de chantier qui sont souvent très onéreuses
  • mémoire technique global pas forcément très précis pour les fonctions très techniques
  • tous les intervenants ne sont pas connus au moment de la signature du marché

En ce qui concerne les marchés négociés en loi MOP, en lots séparés ou allotissements, les avantages sont :

  • il peut apparaître avec un coût le plus économique
  • la concurrence est importante d'où une incidence sur les coûts
  • un choix simplifié des intervenants de chaque corps d'état, les critères étant plus précis pour chaque lot (un mémoire technique par lot)
  • des prestations techniques plus détaillées et plus simples à faire respecter

Les inconvénients sont:

  • le risque multiplié de défaillances d'entreprises nécessitant de nouvelles consultations impactant fortement les délais
  • nécessite une implication forte de la maîtrise d'œuvre pour assurer la synthèse des différents corps d'état et leur coordination
  • une charge de coordination pour les multiples intervenants, rendant la mission difficile pour les opérations importantes

En ce qui concerne les marchés en loi MOP, macro-lots, à noter que la dévolution en macro-lots regroupe des corps d'état tels que le clos couvert (fluides et finitions) et nécessite autant de marchés que de groupements d'entreprises.

Les avantages sont:

  • identiques à l'entreprise générale pour le clos couvert
  • limitation du nombre de marchés
  • prestations techniques plus détaillées et plus simples à faire respecter
  • concurrence en théorie plus importante que le marché unique
  • synthèse facilitée entre les corps d'état techniques mais pas avec le gros-œuvre

Les inconvénients sont :

  • des coûts presque aussi élevés que le marché unique
  • une synthèse des prestations entre corps d'état techniques et structures nécessitant l'implication importante de la maîtrise d'œuvre
  • une coordination obligatoire pour coordonner les interventions entre chaque macro-lot

Dans cette synthèse, "il faut distinguer la nature de l'opération, en fonction de son montant et, s'il s'agit d'opérations immobilières neuves ou de réhabilitation, ainsi que le type de secteur (santé ou médico-social)", a précisé le président de la CIA.

"Pour le maître d'ouvrage, la nécessité d'avoir un montage lié à un programme stable dépend sociologiquement des communautés médicales avec lequel le chef d'établissement travaille". Ainsi, "ce qui peut être vrai dans une structure hospitalière n'est pas forcément vrai dans une autre". C'est-à-dire que si le projet fait l'unanimité avec la commission médicale d'établissement (CME), "on peut se lancer en conception-réalisation".

"En revanche, si la communauté médicale est instable, sociologiquement revendicatrice, voire agressive, c'est tout le programme fonctionnel qui sera mis en danger. La conception-réalisation devient plus hasardeuse donc on s'expose à revisiter le programme en cours de réalisation, voire en cours de chantier, avec des délais et des surcoûts importants", a souligné Nicolas Best.

"Ce ne sont ni les critères juridiques, ni financiers, ni organisationnels qui sont importants mais bien les critères sociologiques", a-t-il fait remarquer.

"Si on a recours à la conception-réalisation en étant sûrs de maîtriser les délais, avec un programme qui ne bouge plus et l'assentiment de la communauté hospitalière, on peut envisager cette procédure et la mener à son terme".

Autre facteur important, en ce qui concerne la gestion des délais et des risques de retard: dans un bâtiment soumis à la T2A, "la maîtrise du délai et le retour sur investissement est fondamental car le critère délais devient un critère primordial de la réussite médico-économique du projet."

A l'inverse, "dans un bâtiment consacré à des activités sous financement en budget global (psychiatrie, SSR, autres bâtiments d'hébergement), la maîtrise des délais est moins cruciale", a-t-il conclu.

gdl/eh

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