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Valorisation du patrimoine hospitalier: vendre un terrain n'est "pas si simple" (CHU de Toulouse)

Crédit: Fotolia/Rido
Crédit: Fotolia/Rido

La vente d'un terrain sur le site de Purpan a permis au CHU de Toulouse d'identifier un certain nombre de difficultés inhérentes aux initiatives de valorisation du patrimoine, a rapporté jeudi Isabelle Roulier, architecte et responsable des études patrimoniales de l'établissement.

Elle s'est exprimée à l'occasion des 56èmes journées d'études et de formation d'Ingénieurs hospitaliers de France (IHF), qui se sont déroulaient du mercredi 8 juin au vendredi 10 juin à Avignon.

"Le CHU de Toulouse a décidé en septembre 2014 de s'engager dans un programme de valorisation" de son patrimoine, a rapporté Isabelle Roulier. Il a eu recours dans cette optique à un assistant, capable de lui apporter une expertise sur "les études de marché, la commercialisation, les négociations, et les aspects juridiques".

Entre octobre 2014 et septembre 2015, une analyse des sites disponibles a ainsi été réalisée. Les parcelles retenues étaient désaffectées, ou bien "l'on pouvait imaginer les libérer rapidement", a indiqué Isabelle Roulier.

Le premier dossier de cession a été lancé en avril 2015. A ce jour, 10 sont "en train d'être lancés ou en train d'aboutir". Parmi les sites concernés se trouve celui de Purpan, dont les anciens bâtiments de psychiatrie, déjà désaffectés, ouvraient à la vente un terrain de 7.300 mètres carrés.

La première étape, "prérequis" absolu à toute démarche de valorisation, est de rencontrer la ville, a insisté Isabelle Roulier. "On ne peut rien vendre sans avoir vu le dossier" avec elle, "ne serait-ce que pour évaluer la valeur du terrain et le calendrier" dans lequel la transaction va pouvoir se faire.

Au CHU de Toulouse, tous les sites "sont dans des zonages d'urbanisme qui ne permettent pas de construire autre chose que de l'hôpital. Or quand on vend ce n'est pas pour refaire de l'hôpital", a souligné l'architecte. Le projet est donc très dépendant du plan local d'urbanisme (PLU) de la ville.

Isabelle Roulier a relaté que le PLU en vigueur à Toulouse autorise tout de même sur le site de Purpan des activités "en lien d'intérêt général pour le CHU". Cela signifie "qu'il est possible d'envisager un programme de logement type étudiant ou destiné au personnel".

Lorsque le CHU a entamé sa réflexion de valorisation, la ville avait quoiqu'il en soit déjà entamé une modification de son plan d'urbanisme. "Nous nous sommes inscrits dans ce calendrier" pour "demander à ce que ce site soit ouvert à la construction et donc au logement" classique, a indiqué Isabelle Roulier.

Cette activité est en effet plus rentable, a-t-elle précisé.

Se pose en parallèle la question des accès au site destiné à la vente, et des réseaux publics. "Là encore, c'est la ville qui décide comment accéder à notre site". Cette dimension peut "être très déterminante sur des grands sites": plusieurs accès est synonyme de meilleur prix.

Enfin, la ville a aussi son mot à dire sur "la programmation urbaine et le stationnement. Ce sont là encore des éléments qui contribuent énormément à la valeur d'un terrain".

Connaître son bien

La deuxième étape est de décrire le plus précisément possible le bien à vendre. Il faut notamment s'enquérir des caractéristiques des éventuels bâtiments, mais aussi des contraintes du terrain en lui-même. En particulier, "les réseaux" peuvent s'avérer problématiques lorsqu'ils dépendent de plusieurs services différents (technique, recherche, etc.).

Créer une "zone de servitude" pour conserver tous les passages de réseaux peut s'avérer nécessaire.

Il s'agit également de prendre en compte les "contraintes liées à l'usage du site" ainsi que ses "contraintes urbaines". Isabelle Roulier a cité, dans le cas de Purpan, le plan de prévention des risques d'inondation (PPRI), le plan d'exposition au bruit (PEB), un éventuel périmètre de protection des monuments historiques, les contraintes d'alignement et le cône d'envol des hélicoptères depuis l'hélistation voisine.

Le recours à un géomètre est par ailleurs obligatoire pour "borner la zone à vendre et la détacher du CHU au moment de la vente". La responsable des études patrimoniales du CHU de Toulouse a aussi recommandé d'"analyser le sujet avec un notaire".

Troisième étape: "Pour lancer la consultation, la loi contraint" le propriétaire à réaliser un ensemble de diagnostics touchant notamment à la performance énergétique, au désamiantage, à l'assainissement non collectif, au plomb, aux termites et à l'état des risques naturels miniers et technologiques.

Recette à court terme vs. meilleur gain global

La dernière étape, enfin, avant les négociations, est de réaliser le dossier de consultation. Sur ce point "nous nous en sommes remis aux conseils et orientation de notre assistant", a rapporté Isabelle Roulier, car "c'était la première fois que nous organisions ce type de démarche".

"Ils nous ont proposé de contacter six opérateurs d'envergure nationale, en prévoyant deux tours d'audition". L'architecte a rapporté s'être interrogée sur l'intérêt de fixer un "cadre de rendu" aux opérateurs. Mais "notre assistant nous a conseillé de laisser chacun faire son offre, de [...] les laisser le plus libres possible" afin de garder une marge de négociation.

La consultation du CHU de Toulouse laissait le choix aux opérateurs de faire une proposition dans le cadre du PLU actuel ou bien dans le cadre du PLU modifié (prévu pour décembre 2016). Isabelle Roulier a expliqué que la première option était moins "intéressante" financièrement mais permettait d'encaisser des recettes sans attendre l'évolution du plan d'urbanisme.

Les logements classiques se vendant plus cher, le terrain gagnait en valeur dans le second cas de figure.

Isabelle Roulier a toutefois mis en garde contre les "quotas de logements sociaux" imposés à chaque ville. "Plus elle est en retard sur son programme de logement social, plus elle impose un pourcentage" important dans ses opérations (50% dans le cas de Toulouse), a-t-elle souligné.

Les négociations de vente avec les opérateurs ont porté sur le prix bien entendu, mais aussi sur les clauses suspensives, qui augmentent le risque que la vente n'aboutisse pas (si le PLU n'est finalement pas modifié comme prévu, par exemple).

A Toulouse, le CHU a finalement retenu à l'issu du second tour une offre à 6,7 millions d'euros associée à un "montage en deux lots" de construction: un premier lot de résidence étudiante dans le cadre du PLU actuel permettant "d'encaisser rapidement une première partie de l'argent" (2,7 millions) et un second lot dans le cadre du PLU modifié qui maximisait au long terme le montant de la vente.

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